Jak na hypotéku bez naspořených prostředků

Jak na hypotéku bez naspořených prostředků

Od letošního roku zavedla ČNB přísnější pravidla pro získání hypotéky. Dříve bylo běžné, že lidé dosáhli 100% požadovaných prostředků, ale dnes už jde získat jen 80% LTV ( = poměr výše zapůjčené částky k výši zástavy), ve výjimečných případech je to 90%, ale jen u některých bank a budete se muset smířit s tím, že nedostanete tak výhodný úrok.

Jak se tedy dostat k tomu, abych dostal všechny peníze na svůj vysněný domov, i když nemám požadované úspory?

Nejprve se podíváme na podmínky pro získání hypotéky.

  • Věk: minimální věková hranice pro získání hypotéky je 18 let. Horní hranice není pevně stanovená a každá banka má svoji metodiku určování této hranice, ale dá se orientovat podle toho, do kdy musí být hypotéka splacená, a to je 67 let.
  • Příjem: Od tohoto údaje se odvíjí, na jak vysokou hypotéku dostanete. Toto pravidlo je pevně nastavené a to že dostanete maximálně 9 ti násobek svého ročního příjmu a výše splátek nesmí přesáhnout 45% čistého měsíčního příjmu.
  • Bonita: To je ukazatel toho, jak jste schopni dodržet svých závazků. 
  • Záznam v registru dlužníků: Jelikož u hypotéky nejde zrovna o malé peníze, banka chce mít všechny potřebné podklady k posouzení, zda moc neriskuje, když vám půjčuje takové množství prostředků. Proto se zaměřuje na záznamy v registru za posledních 5 let. Zajímají ji převážně závažnější prohřešky, o týden později zaplacená splátka na úvěru ji moc trápit nebude.
  • Hodnota zástavy: Každá hypotéka je kryta zástavou na nemovitosti. Výše hypotéky se odvíjí od výše odhadní ceny vaší nemovitosti. Z této hodnoty dostanete maximálně 90%. S lepšími podmínkami dostane úvěr do 80% ze zástavy.
  • Pobyt v ČR: Toto se týká hlavně cizinců, kteří u nás žádají hypotéku. Musí prokázat alespoň přechodný pobyt, pokud jsou občany státu z EU, nebo trvalý pobyt, pokud jsou občany státu mimo EU.

Dále je třeba počítat s dalšími výdaji při koupi nemovitosti

  • kupní daň je 4% z ceny nemovitosti
  • provize pro realitní kancelář zpravidla 3-5% z ceny nemovitosti
  • náklady na advokáta, notáře, poplatek za úschovu kupní ceny, poplatky na katastru a další

1. Kombinace úvěrů

První variantou je kombinace více úvěrů. Jedná se o nej jednodušší variantu, kdy úvěr z hypotéky doplníte například úvěrem ze stavebního spoření. Tento způsob již není tak jednoduché realizovat, jako tomu bylo před regulacemi od ČNB v roce 2018.

Dále je třeba myslet na to, že nemůžu mít výši splátky více jak 45% ze svého měsíčního příjmu.

Příklad: 

Váš výdělek je 25 000,- čistého. Chcete koupit byt v hodnotě 2 000 000,-

Z příjmu dosáhnete maximálně na 2 700 000,- a splátku můžu mít maximálně 11 250,-

Varianta 1 při 90% LTV dostanete 1 800 000,- úvěr z hypotéky a 200 000,- si musíte vzít stavební spoření.

U hypotéky bude mít úvěr na 30 let, s úrokem kolem 3% a splátkou cca 7 600,-

U stavebního spoření budete mít úvěr na 15 let, s úrokem kolem 5% a splátkou cca 1 600,-

Celková splátka 9 200,-

Varianta 2 při 80% LTV dostanete 1 600 000,- úvěr hypotéky a 400 000,- si musíte vzít stavební spoření.

U hypotéky budete mít úvěr na 30 let s úrokem  kolem 2,3% a splátkou 6 100,-

U stavebního spoření budete mít úvěr na 15 let, s úrokem kolem 5% a splátkou cca 3 200,-

Celková splátka 9 300,-

2. Půjčka od rodiny, nebo od blízkých přátel

Protože jakákoli další půjčka, kterou máte před uzavřením hypotéky, je jen ve Váš neprospěch, půjčka od blízkých přátel se může zdát jako jednoduchá varianta.

Tato půjčka se neukáže v žádném registru. Po vyčerpání hypotéky si vezmete úvěr a blízké osobě investované prostředky vrátíte. Tyto úvěry jsou často velice předražené, tuto variantu bych osobně nedoporučil.

Realita ovšem bývá úplně jiná, ne každý má volné prostředky na to, aby je mohl na pár měsíců postrádat.

3. Ručení další nemovitostí

Velice elegantní, i když kolikrát ta nejnebezpečnější možnost, jak se dá získat hypotéka bez vlastních prostředků, je použít jako ručení k hypotéce další nemovitost. Jestliže využije zástavy nemovitosti od rodičů nebo prarodičů, tak v případě nesplácení hypotéky jsou v ohrožení všechny zástavy.

Na nemovitost se dá využít více zástav.

Příklad:

Koupil jsem v roce 2013 byt 3+1 za 1 350 000,-

Od pořízení klesla hypotéka na 1 000 000,- Dnešní cena bytu je 2 100 000,- takže můžu mít na byt zástavu 1 680 000,- (80% ze zástavní hodnoty), když od této částky odpočtu současnou výši hypotéky můžu si vzít ještě půjčku 680 000,-. A tu použít jako vlastní zdroje.

Ovšem musíte mít pořád na vědomí podmínky pro získání hypotéky. Proto se na pořízení svého vysněného bydlení v současné době nedosahuje vůbec snadno.



Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.